第一部分：怎样买到即实用又经济的住房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主讲人：河北新石房房地产估价有限公司 闫立钧

　　听众朋友们，观众朋友们,大家好。非常高兴有机会给大家讲买房的知识，近两年啊，我们石家庄市的房价一直呈现上涨的趋势，许多居民可能需要省吃俭用积攒半辈子甚至一辈子的积蓄要花在“住房”上,因此,如何能选购到一套即实用又经济的住房,对我们每个人来讲是多么地重要,今天,我想就大家关心的这个话题，给大家做一下总结性的讲解。希望我的讲解能为大家提供有用的帮助。如何买到即实用又经济的住房，如何将钱花在刀刃上谈几点注意的事项:
　　要想买到一套即实用又经济的住房，首先要解决的第一个问题，就是要弄清楚自己的需求。
　　我们首先要了解自己到底需要什么样的房子,买房的目的是什么?买房后能给我们解决什么问题，又会给我们带来什么新的问题。
　　总体来说,购房者大多数是基于两种目的来购房的：一种是纯粹的用于自身居住的消费型购房,如因结婚、离家、搬迁、教育、治病、移民等原因造成的纯消费性购房；另一种是基于购房后期待升值的投资型购房,如倒房、炒房、出租、吞吐等目的购房。不论是哪种目的和行为的购房,在我们准备付钱交定金时,一定要，保持清醒的头脑,不要一时冲动，一定要弄清楚自己到底需要什么样的房子,自己买房子到底想解决什么问题,买房的要求是否非常迫切，防止头脑发热买了房后又带来一些无法解决的新问题。在现实中见到不少朋友,在交完购房定金后,又反悔要退房,经常是在交了定金的第二天就后悔了,托人找关系想方设法要退房,三年前,有个朋友看上了华脉新村的一套复式住宅楼,当时咨询我价格是不是合理，他给我报价后，我说价钱很合理，但你缺房子吗？他说他不缺房子，就是喜欢复式的跃层结构，所以决定把这套房子买下来，当时开发商对他说“要这套房子的人很多,都看上这套房子了,你真想要那就赶快交定金吧，否则别人就抢了,”我的这位朋友当场就付了一万元定金,高高兴兴地回家了。但第二天,他就急忽忽地找到我：“唉呀,真不好意思,昨天回家后,头脑冷静下来一想,跃层结构200多平方米,五室三厅我们一共二口人用不着买这么大的房子啊,你还是帮我说说把定金退了吧”。结果找到开发商,开发商说定金的钱已经交给施工队了,现在要不回来,以后再说吧,就这样,三年多了,他的一万元定金到现在也没要回来。
　　我讲这个例子,就是要提醒大家,在购房交钱时,一定要头脑冷静,考虑清楚,自己需要不需要这样的房子。不能因为“喜欢”就购买,我们每个人喜欢的东西多了,我们不可能都能买过来。俗话说得好“有钱不买半年闲”更何况你不需要它呢。
　　房产这种商品,不同于一般的商品,它具有不可移动性、价值量大、流动性差等特点,如果不是因为非常迫切非买不可的话,那么我奉劝大家在买房时最好考虑一下风险问题,同样,买房子也是存在风险的,所谓风险从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。这里有一个购房风险图表，通过图可以看到，机率越小的，风险也就越大，也就是说如果你是以投资倒房为目的购房，最好选购大众户型的风险才小。有个顺口溜不是讲三大傻吗？“炒股炒成股东，倒房倒成房东，泡妞泡成老公。”

　　二、我要讲的第二点注意事项那就是，掂量自己口袋里钱的分量，确定承受的价格范围
　　我们在解决了买房的目的和需求目标之后，就要考虑个人的承受能力了，总价值在多少钱的房子可以接受。一定要量力而行，不要盲目攀比，爱要面子活受罪，以至于负债累累入不敷出。
　　例①、98年世纪花园开盘时，我第一个赶到了现场，排队排名第8，记得是前20名有高尔夫会员卡，价值10万元，我到了现场，又到世纪公园转了一圈儿，怎么看怎么觉得这房子太好了，就交了二千元定金，但回家后却发了大愁，我是无论如何也凑不齐五万元这首付款，售房员是一天一个电话地催交首付款，我是天天求爷爷告奶奶给别人下跪的想法都有到处借钱，但是还是找不来钱，最后不但没买到甚至2000元定金也没了。我这是现身说法啊，大家可不要学我啊，希望大家要吸取我这用2000元学费买来的教训。
那么如何判断自己的购买力和承受力呢？如何根据自己的收入来判断房价是不是合适呢？我们河北新石房房地产估价有限公司的技术人员经过测算给大家总结了三条标准：
第一条是房价与居民每年可支配收入的比例。“这个比例一般是3到6”，也就是说，总房价应该是家庭全年税后可支配收入的3到6倍。比如一个家庭全年税后要支配4万元的话，可以买几万元以上24万元以下的房子。
　　第二条标准是买房每个月支付的按揭跟家庭月收入的比例，“这个比例应该是25%到35%”，或者说，购房者每月支付的房贷按揭，不能超过家庭月收入的三分之一。 比如一个家庭的月收入是3000元，那购房的按揭款应该是1000元，我们新石房估价公司的估价师经过测算，认为贷款期限在10年至15年的方式最经济也最合算。超过15年或底于10年的贷款是应该慎重考虑的。
　　第三条标准是购房者总负债率与每个月总收入的比例。“总负债率是个什么概念呢，就是你房子的按揭额、车子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的负债分摊到每个月要交的按揭，除以你每个月的工资，这个数不能超过50%。”
这三个指标，每位购房者都应该心中有数，如果算下来，房价高出这三条标准很多，买房子就不适合，这个时候不如租房，租房支付的成本是较低的。如果每位普通百姓在购房时都能从这些标准出发慎重考虑和决策。那么我们就不会产生很大的负债，我们生活得就会很悠闲、很快乐，房价也就不会过快地上涨了。
　　三、买房要考虑的第三个步骤：那就是过滤信息。
我们可以通过听广播、看电视、看报纸、访中介等方式来获取有关房屋的信息，通过这些信息渠道，来筛选出几个比较符合条件的房源。再根据自己的要求和承受能力来选择购买商品房还是二手房,
　　俗话说“货比三家”虽然房地产有独一无二性和供给有限性等特点,但针对单套房屋仍然是可以被替代的,我们在做房地产评估时要遵循的一种原则叫做“替代原则”,同样我们在购房时,也要遵循“替代原则”,我们看中了一套房子,在谈价钱之前,首先要考虑周围是不是有可以替代的其他房源。
　　四、买房要考虑的第四个因素：咨询有关房地产估价方面的专业人士,从地理位置、配套设施、环境、物业、楼层、质量、价位等多方面来比较各个房源的优缺点,由专业人士提供客观理智的意见。见表二，我们可以通过表二中列举的因素来选择与目标相以的房源。
　　我们在购房时,一定要咨询有关专业人士,俗话说“隔行如隔山”你再聪明,再能干有些行内的行情、内幕你都不可能十分地了解, 所以花点咨询费比少花冤枉钱要合适。
像作为我们房地产估价师的，总是以房屋的成本价格来核算每套房子值不值，开发商到底要赚多少钱，我要比成本价多付出多少才算合适，但如果你总这么想，就会受到局限，往往市场规律不是以你认为或你评估出的价值来反映的。而是由价格来反映，市场价格的高低，很大程度是取决于卖方的供给和买方的需求，甚至可以说是卖方的炒作和买方的跟风。我们知道股票市场曾经火了一阵子，有哪个股民知道你所炒的股票实际价值到底多少？原值1元的被炒到了每股20几元，而且在这个价值上被买来买去，又卖来卖去的，这样的炒作是在脱离实际价值的资金来回转移，最终受伤害的是最后的股东。我讲一个笑话，马路上有一个人抬头望天空，一动不动好像在看天上的什么东西，有人见了，也好奇地向天上看，后来越聚越多，许多人都往天上看，但是天上什么也没有，什么也没看到。这时，就有人问“你在看什么”那人回答“我什么也没看，我的鼻子流血了，我抬头是为了止血，不让鼻血流出来。”我本来是准备了一大堆资料，要告诉大家怎样选购，怎样抵制风险等，但我后来觉得，教给别人怎样办，不如教给别人一种理念，一种思路，我今天讲的所有内容，概括起来就是“要想买到即实用又经济的住房，那就是不要参与炒作，不要盲目跟风。”

　　五、根据估价师的意见运用性价比优选法来选定住房
　　通常会出现这样的情况，购房者同时圈中了几套房子，综合情况都差不多，该买哪套不该买哪套拿不定主意。还举上面的例子，两套房，一套市区的两居，一套郊区的三居，总房价差不多，假设购房者对这两套房的交通位置和面积大小都可以接受，户型朝向是各有千秋，选择起来比较犯愁。当出现这种情况时，可以估算一下这些房的性价比来帮助自己决策。性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要方面，诸如位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后对几个项目分别进行分值评定。如图表二最后综合分值高的房屋可以优先考虑。这里需要说明的是，性价比虽然可以量化，但其中从需求因素到权重以及最后评定都是一种个人行为，所以性价比评定最好综合多人的意见，这样会比较客观一些。　  
    此外最好选一个成熟社区，这种社区人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强，生活的大环境有保证。别选手续不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这种房子千万别选。比如十年前华闻小区，当然现在这个问题已经解决已经不存在这样问题了啊，现在华闻小区可以放心定了，当时是由于开发商与村里的征地款有纠纷，村里将小区的大门口用土给挡了，害得居民们出入的时候十分困难，安全稳定的心理受到伤害。以上我给大家讲的是购房的几个步骤，下面给大家讲一下购房的必要常识。